Суд переместил требования подрядчика ЗАО «Сафи» в четвертую очередь при банкротстве сочинского застройщика «Олимп»
Суд изменил очередность погашения кредиторской задолженности в деле о банкротстве сочинского застройщика ООО «Олимп».
Требования подрядчика — ЗАО «Сафи» — переместили из третьей в четвертую очередь. Как правило, к моменту выплаты последней очереди активов компании остается недостаточно. Юристы говорят, что схема расчета девелоперов со своими подрядчиками квартирами остается сегодня достаточно распространенной. Риск лишиться бартерной недвижимости в ходе банкротства застройщика является основным, но далеко не единственным.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа утвердил решение Арбитражного суда Краснодарского края об исключении из третьей очереди кредиторов банкротящегося сочинского застройщика ООО «Олимп» требований его подрядчика ЗАО «Сафи» по договору долевого участия в строительстве. Суды сошлись во мнении о необходимости переместить эти требования в четвертую очередь, где вероятность их удовлетворения значительно ниже. Об этом говорится в постановлении, принятом кассационным судом.
ЗАО «Сафи» выполнило подрядные работы для «Олимпа» стоимостью свыше 2,8 млн руб. Девелопер рассчитался с подрядчиком договором долевого участия в строительстве квартиры в жилом комплексе на Ландышевой улице.
После банкротства застройщика подрядчик предъявил требования на эту сумму для включения в реестр кредиторов. Изначально их внесли в третью очередь, однако конкурсный управляющий и комитет кредиторов добились через суд перемещения в четвертую.
Арбитражный суд Краснодарского края, апелляционная и кассационная инстанции указали, что право требования возникло из договора подряда, а не долевого участия, и было направлено на извлечение прибыли. Законодательство о банкротстве застройщиков защищает в первую очередь граждан-дольщиков, поэтому требования юридического лица не могут удовлетворяться в одной очереди с физлицами.
Краснодарский адвокат Роман Домащенко, который занимается спорами, связанными с застройщиками и недвижимостью, рассказал «Ъ-Сочи», что расчеты девелоперов с подрядчиками квадратными метрами — распространенная практика, но она несет риски. Помимо банкротства застройщика, второй риск состоит в том, что девелоперы рассчитываются по прайсовой цене. «Застройщики уверяют, что квартиру потом легко продать, подрядчики понимают, что могут долго ждать возврата долга или судиться, и соглашаются принять оплату жильем. Но на практике они не могут впоследствии продать объекты по нормальной цене и вынуждены снижать стоимость процентов на двадцать. В итоге несут серьезные убытки»,— пояснил юрист.
По его словам, ему известны десятки историй, когда между партнерами с многолетним сотрудничеством возникали серьезные конфликты, когда на кону оказывались десятки миллионов рублей.
Такие квартиры от подрядчиков есть в любом жилом комплексе, что видно даже при беглом анализе электронных торговых площадок, добавил господин Домащенко. Обычно такие объявления выглядят так: продажу осуществляет юрлицо за наличные, минимум на 20% дешевле, чем у застройщика.
Риски приобретения такой квартиры по заниженной цене существуют и для граждан. «Если квартира приобретена по заниженной цене, покупатель в случае банкротства застройщика ее тоже может потерять, потому что конкурсный управляющий будет оспаривать эти сделки и возвращать недвижимость в конкурсную массу для расчета с кредиторами»,— предупредил адвокат.
Для защиты юрист рекомендует подрядчикам подтверждать задолженность через мировое соглашение, утвержденное судом, и избегать сделок с явно заниженной ценой.
Юлия Варава